Apel Grada Makarska usmjeren prema ministrici turizma Nikolini Brnjac, a upućen i na adrese novinskih redakcija u Hrvatskoj, izazvao je priličnu medijsku pažnju i doveo Makarsku u fokus – nažalost zbog prekomjerne gradnje, betonizacije, apartmanizacije i crnog tržišta. Dopis potpisuje Antonia Radić Brkan, makarska dogradonačelnica koja je ministricu odlučila upoznati s nekontroliranim rastom stambene izgradnje, dok se u isto vrijeme u gradu pod Biokovom smanjuje broj stalnih stanovnika.
Nama koji živimo u Makarskoj nije nova činjenica da se u Makarskoj iz godine u godinu sve više gradi, ali neki podaci koje je Radić Brkan dostavila ministrici potpuno su novi i bez sumnje frapantni. Naime, iz tablice koju je zamjenica poslala vidi se da svega petina otpada na hotelski smještaj, dok obiteljska domaćinstva okupiraju nekih 60 posto, što je poznat podatak. Međutim, zanimljivo je da je čak petina kapaciteta u privatnom smještaju u vlasništvu osoba koje nisu građani Makarske, a još zanimljivije da čak tri četvrtine objekata u vlasništvu stranaca čini – nekomercijalni smještaj!
U prijevodu, od 500-tinjak objekata čak 371 spada u nekomercijalni smještaj na koji se ne plaća porez i boravišna taksa koji zapadaju one u komercijalnom smještaju. Da stvar bude gora, Radić Brkan upozorava da su čak i ti podaci znatno manji od onih na terenu!
Kao dokaz navodi kuće i stanove za odmor, kojih je prijavljeno 420 s 2165 kreveta, i to u vlasništvu osoba koje ne žive u Makarskoj. Po evidenciji gradskih financijskih službi njih je zapravo 2599, s procijenjenih 9800 ležajeva. Svega 658 kreveta je registrirano kao komercijalni smještaj, dok ostalih 70 posto ide pod nekomercijalni smještaj. Ostatak, kako upozorava Radić Brkan, predstavlja nelojalnu konkurenciju objektima u domaćinstvu lokalnih vlasnika.
No kad se pomnije pogledaju brojke, nelojalna konkurencija je daleko veća. Naime, ako je registrirano svega 658 kreveta kao komercijalni smještaj, a ukupno ih je po procjeni instituta koji radi na studiji čak 9800, dolazimo do nevjerojatnog zaključka. Svega 7 posto smještaja u kućama za odmor vodi se kao komercijalno, a preostalih 93 posto kao – nekomercijalni smještaj!
Ovi porazni podaci iz kojih se zaključuje kako domaćinski smještaj gubi bitku pored vlasnika nekategoriziranih stanova i kuća ponukali su nas da dodatno prokomentiramo situaciju i, donekle ne vjerujući onome što vidimo, još jednom provjerimo podatke.
– Da, podaci su točni, i izvukli smo ih iz Studije nosivog kapaciteta koja je u samom završetku izrade. Nažalost, vjerujemo da su brojke i veće, a sve nas to vodi do zaključka da nam se već ovo ljeto može dogoditi najcrnji scenarij u smislu pucanja infrastrukture, dok o drugim učincima ne treba niti govoriti. Ljudi moraju shvatiti da nelojalni smještaj kao nuspojavu nema samo spuštanje cijene u destinaciji, na što su svi najosjetljiviji; tu se radi o pritisku na infrastrukturu, na plaže, na kvalitetu usluge u ugostiteljskim objektima, a u konačnici i utjecaju na kvalitetu života običnog čovjeka…
Tako da kad zaključujete da barem 10.000 kreveta iz kuća za odmor predstavlja nelojalnu konkurenciju, to apsolutno stoji. Nekomercijalni smještaj u stanovima je barem registriran, tu barem znamo o čemu se radi i može se ući i provjeriti stanje na terenu, no problem su brojne kuće za odmor koje uopće nigdje nisu registrirane i koje su, zajedno s brojnim nenastanjenim stanovima, direktna prijetnja domicilnom stanovništvu koje živi od obiteljskog smještaja ili općenito od turizma, kazuje Radić Brkan.
Koliki je stanogradnja problem, najbolje se vidi iz podatka koji kaže kako je u posljednjem desetljeću izgraženo 1736 stanova. Samo u 2021. godini izgrađeno ih je 348.
Da su to stanovi u kojima se, barem u značajnijem dijelu, živi i zimi, stanogradnja bi predstavljala problem samo iz kuta konzumacije javnog prostora. No i tu leži jedna “kvaka” koja se iščitava iz Studije turističkog nosivog kapaciteta grada Makarske koji je za Grad izradio Institut za turizam iz Zagreba. Spomenuta 1763 stana u Makarskoj nisu ni nastanjena ni registrirana kao komercijalni smještajni objekt niti, kako u dopisu ističe dogradonačelnica, itko u gradskoj upravi ima saznanja u kakve se svrhe ti stanovi koriste.
Dodamo li tih 1736 stanova ili oko 6000 procijenjenih kreveta na onih 10-ak tisuća ležaja, dolazimo do ukupne brojke od 16.000 ležajeva za koje nemamo pojma što se s njima i u njima događa, no malo je vjerojatno da se ne koriste i u komercijalne, odnosno u rentijerske svrhe. Znamo li da u Makarskoj ima nešto više od 14 tisuća kreveta u privatnom smještaju, ispada da nekomercijalni i neprijavljeni dio premašuje komercijalni.
Iako brojke nisu toliko popularan pokazatelj stanja u prostoru, činjenica je da zbilja nije mala stvar imati toliku diskrepanciju između brojke prijavljenih ležajeva po eVisitoru (u što se ubraja i nekomercijalni smještaj, op.a.), i kreveta po uvidu Odjela za financije. Ovih prvih je cca 23,7 tisuća, a drugih čak 35,5 tisuća. Između ove dvije brojke leži preko 10 tisuća ležajeva u nekakvom “vakuumu”.
– Tu je riječ o kapacitetima koji su takoreći nigdje, a čine vrlo negativan utjecaj na domaćeg čovjeka i domaće stanovništvo. Naime, upravo ta nelojalna konkurencija negativno utječe na mogućnost dugoročnog najma i cijene stanova za potrebe lokalnog stanovništva, kao i svih onih koji se žele doseliti u Makarsku kao cjelogodišnji stanovnici.
Općenito, svi pokazatelji su loši, trendovi su negativni i ako ovako nastavimo može se se dogoditi najcrnji scenarij u kojem ćemo imati desetke tisuća ležajeva u privatnom smještaju, nepovratno betoniranu obalu na razini vrijednosti od dvije, tri zvjezdice i zabetonirani imidž low cost destinacije, navodi dogradonačelnica u dopisu ministrici.
Koja je, međutim, svrha dopisa?
Radić Brkan kaže da su dopis poslali i prije nekoliko mjeseci, dakle prije nego se u javnosti počelo govoriti o novom Zakonu o turizmu koji bi dao veće ovlasti jedinicama lokalne samouprave.
– Stoga tražimo od državne vlasti da gradovima i općinama daju veću upravljačku sposobnost, kako bi mogli kontrolirati, upravljati i razvijati prostor u skladu s turistički održivim vrijednostima, ističu o dopisu.
Spremni su, kako kaže, da Makarska bude pokusni kunić. – Ako imamo odgovornost za grad i destinaciju, onda bismo trebali imati i veće ovlasti. Smatramo da je najbolje da da se kontrola i ograničavanje najma stambenih jedinica prebaci na upravljanje jedinicama lokalne samouprave, kaže dogradonačelnica dodajući kako Makarska može opstati jedino ako se resetira i usmjeri prema održivom turizmu koji će biti po mjeri čovjeka koji u njoj živi.
– Mi smo i do sada komunicirali da će taj rez biti i bolan, ali nakon 5-6 godina možemo očekivati kvantni rast, trenutak u kojemu ćemo zaista moći preoblikovati destinaciju, poručuje Radić Brkan.
Što se ministričine reakcije tiče, kaže kako vjeruje da će se njihov prijedlog u kojemu traže da jedinice lokalne samouprave kategoriziraju “stambenjake” unijeti u zakon. – Ministrica je razumna žena i uvjerena sam da nećemo imati problema s politikom jer je ovo problem koji ne poznaje političke predznake, veli dogradonačelnica.
Iako je u interesu svake destinacije poticati izgradnju hotela, a hotelskih kapaciteta imamo samo petinu, trenutno stanje je po njezinom mišljenju za “status quo”.
Jeste li onda za stopiranje bilo kakvih investicija ili izgradnje novih objekata dok se ne “posložimo” i ne osiguramo infrastrukturu?
– U načelu podržavamo investitore i pozdravljamo svaku investiciju, grad se mora razvijati, ali trebat će sačekati dok se ne steknu svi uvjeti. Do tada se moramo zaustaviti. Druga je stvar ako netko obiteljsku kuću s apartmanima želi pretvoriti u obiteljski hotel, to apsolutno podržavamo, veli Radić Brkan.
Gdje je granica?
– Treba naći balans, i naravno da ne možemo bježati od masovnog turizma koji je u srpnju i kolovozu neizbježan. Ali treba dobro vidjeti koji su postojeći kapaciteti i koliko još možemo podnijeti, te donijeti akcijski plan, kazat će dogradonačelnica.
Što se tiče mjera kroz koje namjeravaju djelovati na stanogradnju, veli kako se najesen očekuju izmjene Prostornog plana, a protiv suzbijanja nelojalnog smještaja rade na kampanji zajedno s Turističkom zajednicom. – Cilj je da ljudi shvate kako im je u interesu prijaviti nelojalnu konkurenciju uoče li da se ključ kod susjeda predaje iz ruke u ruku, a jedinica da nema oznaku kategorizacije. Tu kampanju još treba doraditi, ali planiramo ići s tim, kaže Radić Brkan.
Tome treba dodati ideju da Grad Makarska preuzme kategorizaciju smještaja u stambenim jedinicama, čemu se nadaju u novom zakonu. Na komentar kako nemaju ljudske resurse za preuzeti taj dio odvraća kako im je to jasno, ali da će tražiti načine.
I za kraj, pitamo dogradonačelnicu ne boji li se da će Makarska kroz niz posljednjih članaka i priloga dodatno “zabetonirati” svoj status destinacije koja se guši u betonu i apartmanima, umjesto da se promiče status grada ugodnog življenja.
– Ne, jer ja držim pozitivnim to što radimo zaokret. Zaokret prema održivom turizmu nije nešto loše, loš bi bio statu quo, ali važno je reći i da smo se okrenuli prema razvoju destinacije u čijem je središtu čovjek, ne samo turist. Osim toga, netko i treba glasno reći kako stoje stvari. Nakon ovih medijskih istupa dobili smo brojne komentare kolega iz drugih gradova koji nas podržavaju i koji imaju slične probleme koji muče Makarsku.
Svima nam je jasno da je betonizacija problem, ali nju ćemo zaustaviti. Ono što je važno jest da ljudi moraju shvatiti kako glavni problemi leže upravo u nelojalnoj konkurenciji protiv koje se trebamo zajednički boriti, za kraj će Radić Brkan.
Ivona Ćirak /foto MD
