Do danas, 23.lipnja, traje javna rasprava na novi prijedlog Izmjena i dopuna Prostornog plana uređenja grada Makarske za koji je donesena odluka na ljeto 2021.godine, a čije su izmjene išle samo u tekstualnom dijelu. Tekstualni je dio doživio dosta preinaka i dodani su mu i neki posve novi članci koji govore u prilog nešto drugačijem promišljanju prostora. Međutim, iako je Gorana Barbarić (Urbi &Archi) kao izrađivačica plana rekla kako se išlo na restriktivnije odredbe, pojedini sudionici javnog izlaganja održanog u utorak u gradskoj vijećnici uložili su primjedbe upravo tvrdeći suprotno – novi plan omogućit će glatki nastavak betonizacije.
Glavne kritike išle su na račun nove kategorije stambenih zgrada; sad imamo i manju višestambenu građevinu koja može niknuti na parceli od svega 600 m2, i može dosezati 4 nadzemne etaže. – Ta je kategorija uvedena jer nam se činilo da postoji veliki raskorak između obiteljskih kuća na mininalnoj površini od 400 m2 s 3 nadzemne etaže, te velikih stambenih građevina s minimalnom veličinom 1800 m2 odnosno maksimalnom 2500 m2. Velike stambene zgrade mogu se graditi samo iznad magistrale te je uvedena obveza izrade UPU-a, istumačila je Barbarić ovu odluku.
Dragan Srzić, koji je, inače, sve do listopada 2021.godine radio u gradskom Odjelu za prostorno uređenje i graditeljstvo, prešavši potom u županijski, iznio je u opširnom izlaganju cijeli niz primjedbi na plan. Najveće kritike usmjerio je upravo na ovu novu kategoriju koja smanjuje minimalnu parcelu za gradnju stambenjaka, doduše manjeg volumena i katnosti.
– Mišljenja sam da treba u svrhu zaštite prostora, posebno u negativnom smislu betonizacije i apartmanizacije, izbrisati višestambene građevine općenito. Na ovaj način, nastavljate poticati stanogradnju i apartmanizaciju, bez obzira na određena propisana ograničenja iz članka 38.a stavak 3 i stavak 4, uvjete gradnje višestambenih građevina – jedino sjeverno od državne ceste D8, veće višestambene jedino kroz izradu UPU-a i zabranu gradnje većih višestambenih na strmim terenima. Nije mi jasno da propisujete u građevinskom području sjeverno od D8 izgradnju, kako ih vi nazivate manjih i većih višestambenih građevina sa max 15 odnosno 25 funkcionalnih jedinica (stambenih i apartmanskih) i to na parcelama od 600 i 1000 m2, ne propisujući maksimalnu površinu parcele.
Propisujete zgrade tlocrtne površine u jednoj etaži od 250 do 400 m2. Neka ljudi čuju, da u jednoj etaži manje višestambene 250 m2 a veće višestambene 400 m2. Podrum (koji može imati i dvije etaže) i 4 kata odnosno 5 katova. Stambene zgrade od 1000 m2 i 1600 m2. Ako je to restrikcija o kojoj je ova uprava govorila i na tome dobila izbore, te vam dala ovakove smjernice, pošteno nas varate. To nije restrikcija i očuvanje prostora, to nije na velika zvona najavljeno zaustavljanje betonizacije i očuvanje prostora. Ovaj članak je poticaj i zeleno svjetlo za leteći start za sve one željne takvog načina gradnje, prodaje stanova – apartmana i galopirajućeg uništavanja još uvijek zelenog prostora sjeverno od magistrale, državne ceste D8, upozorio je Srzić.
I Ivana Miočević Franić, vijećnica NLO-a, imala je primjedbe vezano za ovu novu kategoriju stambenih zgrada. Rekla je kako ova vlast očito nema namjeru pozabaviti se mijenjanjem stanja u prostoru.
– Otvorili ste Pandorinu kutiju uvođenjem nove kategorije manje višestambene zgrade, po tome će se moći gradit 16 stanova na 600 kvadrata, istaknula je Franić te se nadovezala s Glavicom gdje se trenutno grade nove zgrade.
Naime, po čl.38.a, gradnja višestambenih građevina moguća je unutar građevinskog područja naselja Makarska, ne uključujući izdvojene dijelove naselja, na području sjeverno od državne ceste D8. Iznimno, dopušta se izgradnja na neizgrađenoj urbanoj cjelini unutar obuhvata UPU-a Glavica.
– Iznimno se dopušta izgradnja na neizgrađenoj urbanoj cjelini u obuhvatu UPU-a, Glavica se nije dirala ni kod zadnjih izmjena, ispada da je Glavica sveta krava i da nitko nema hrabrosti da se u to dirne. Ne znam koliko je parcela izgrađeno, koliko je u proceduri, i koliko ostaje za buduću gradnju na Glavici, rekla je Franić.
Na ova pitanja nije imao tko odgovoriti jer ispred Grada odnosno nadležnog gradskog odjela kojem je na čelu Matko Lovreta nije bilo nikoga. Gradonačelnik Zoran Paunović je bio prvih sat vremena nakon čega se ispričao te kazao kako mora ići kao i da nije obvezan po zakonu biti na javnom izlaganju.
Uglavnom, govoreći o neusklađenosti Prostornog plana i UPU-a, osobito naglasivši UPU Batinići koji dozvoljava gradnju ogromnih stambenjaka, vijećnica NLO-a rekla je kako su uvjeti po planu nižeg reda za investitore nemjerljivo povoljniji. Izrađivačica plana rekla je kako se po tim UPU-ima ne bi trebalo izdavati dozvole odnosno kako se do analize stanja u neizgrađenim dijelovima ne bi ni smjelo raditi.
Poput Srzića istaknula je Franić kako bi se gradnja velikih višestambenih zgrada trebala ukinuti jer su to za Makarsku ogromni objekti te je primijetila kako je po novom planu čak podignuta maksimalna visina za metar.
Srzić se osvrnuo i na tretiranje izgrađenog i neizgrađenog građevinskog područja. – Uočavam da ste pojam izgrađenog i neizgrađenog građevinskog područja naselja u smislu
načina i uvjeta gradnje totalno izbacili, osim u pogledu osiguranja broja parkirališnih mjesta. I tu bih mogao nešto reći o očuvanju prostora u još neizgrađenom građevinskom području naselja, te propisivanju drugačijih uvjeta gradnje, ali nažalost vi prostor na taj način ne doživljavate. Vama su parametri gradnje i u gusto izgrađenom području i u još neizgrađenim područjima potpuno isti. Bar ih tako valorizirate, poručio je uputivši dalje primjedbe na račun tretmana krovne terase, širine kolnog puta itd.
– Neke greške ponavljate, ne pokušavate ih ni ispravit (odredbe za gradnju trgovačkog centra Dugiš – izgrađen i ima uporabnu dozvolu, bivše skladište „Primorja“- nema ga već 35 godina, prostor „Metalplastike“ vas više ne zanima kao proširenje sportske zone, itd.,). Objasnite vašu želju ili želju ove uprave koju ste vi prenijeli člankom 304. stavak 4, kako ste nazvali bivša klaonica „Zelenka“, svima ovdje poznatija kao skladišni prostor nekad tvrtke „Hoteli Makarska“ danas tvrtke „Valamar“.
Stavak koji propisujete suhoparno glasi: dozvoljava se prenamjena iz proizvodne u poslovnu građevinu i gle čuda: dozvoljava se rekonstrukcija, a građevna čestica može biti baš onolika kolika je i sadašnja katastarska čestica. Bravo, ako je netko ovo pisao iz „Valamara“ ili iz naše uprave Grada kao njihov lobist, ne treba se stidjeti, dobro je to obavio. Priznajem, očekivao sam puno više promišljanja, puno i te kako potrebnog propisivanja isključivo individualne gradnje, bez nastavka gradnje višestambenih građevina, očuvanja slobodnih, zelenih površina. Bez zadrške, očekivao sam konačno plan bez višestambenih građevina, bez apartmana, a ne njihovo ponovno poticanje. Zapitam se u čijem se interesu ovo radi, poručio je Srzić.
Gorana Barbarić je odvratila kako je taj članak vezan za bivše skladište Primorja postojao u prošlom planu, odnosno ubačen je u prošlim izmjenama 2020.godine. Kritike od strane Srzića ocijenila je generalno kao politički pamflet.
Inače, valja reći da je u obrazloženju navedeno kako su rađene izmjene i dopune uvjeta gradnje trgovačkih građevina u cilju destimuliranja gradnje velikih novih trgovačkih lanaca, kao i shopping centara, ograničavanje gradnje novih benzinskih pumpi, omogućavanje gradnje podzemnih garaža unutar građevina svih namjena, definiranje uvjeta gradnje garaža u javnom korištenju s ciljem poticanja gradnje ovih sadržaja…
Olakšana je gradnja škola i vrtića gdje su povećani koeficijenti izgradnje, a detaljnije su definirani uvjeti gradnje stambenih i ugostiteljsko-turističkih građevina. Zabranjeno je etažiranje hotela u mješovitim zonama kako bi se spriječila zloupotreba (gradnja po uvjetima za hotele pa kasnije prodaja stanova, op.a.). Dragan Srzić je u kasnijoj raspravi kazao kako to nije po zakonu.
Propisani su uvjeti za kaskadnu gradnju, i ono što je potpuna novost, propisana je obveza provedbe arhitektonsko-urbanističkog natječaja za nekoliko točaka u gradu. Obvezno je to za cijelu zonu Metalplastike (zona unutar mješovite namjene naselja površine cca 1,8 ha planirana za smještaj pretežito poslovnih sadržaja i novog autobusnog kolodvora), za tržnicu, groblje Sv.Andrije…
Uopće, propisuje se obveza provedbe javnog arhitektonskog i/ili urbanističkog natječaja u svrhu odabira idejnog rješenja za sve zgrade i zahvate u prostoru javne i društvene namjene te na zemljištu u vlasništvu Grada, a i za druge zgrade i zahvate u javnom režimu može ih naložiti gradonačelnik.
Uvedena je i prostornoplanska zaštita modernističkih građevina koje ne uživaju poseban tretman kod konzervatora, s čime bi se pokušala spriječiti devastacija objekata poput zgrade Fine koji smo slučaj imali. Među takve objekte spada Dom zdravlja, Srednja škola na Dugišu, zgrada tzv.stare pekare itd. Općenito po novom planu konzervatori, u dijelu koji pokrivaju, imaju zadnju riječ pa bi povijesna jezgra planom trebala biti strogo zaštićena, iako to doduše nalaže sam zakon.
Zabranjena je i prenamjena šuma u opožarenom području.
Bilo je govora i o zonama Platno, o zaštiti Sv.Petra, Biloševcu te plažama, no time ćemo se, kao i detaljnijom analizom prijedloga novog plana, baviti u narednim člancima.
Suma sumarum, plan je dobio dosta novih elemenata koji ranije nisu postojali i koji pokazuju da se o nekim pitanjima prvi put promišljalo, poput obveze arhitektonskih natječaja, detaljnog definiranja zelenila i tipa stabala, pokušaja da se kroz zabranu etažiranja spriječe malverzacije u prostoru kakve smo već imali itd. No krucijalno pitanje, pitanje daljnje stanogradnje i betonizacije Makarske, ostalo je i dalje otvoreno. Nova kategorija stambenjaka po nekima će samo otvoriti lakši i brži put do realizacije svojih nauma oko stanogradnje. Katnost uopće nije smanjena, iako koeficijenti nešto jesu, kao i propisani udio zelenila. Velike višestambene zgrade i dalje će moći imati podrum i pet nadzemnih etaža, a manje koje će moći nicati na malim parcelama imat će etažu manje. Male parcele omogućit će lakšu gradnju jer neće biti potrebno okrupnjavanje, bit će dovoljno kupiti od susjeda 200-tinjak kvadrata i krenuti i zahvat. Koeficijenti izgrađenosti za takve građevine nisu nešto rigorozni te iznose 30 posto, tako da nije čudno da je ovaj dio plana izložen oštroj kritici.
Gorana Barbarić je komentirala kako je zapravo očekivala drugačije primjedbe. – Mislila sam da ćete zamjeriti što smo previše restriktivni, tako da sam malo iznenađena. Ako međutim želite rezati i ako se Grad slaže, i ja sam za, rekla je.
Gradonačelnik Paunović je kazao kako će se sve primjedbe koje idu u smjeru zelene i održive Makarske ozbiljno razmotriti. Činjenicu da nisu posve onemogućili stanogradnju objasnio je konzultacijama s Društvom arhitekata Split. – Uvjerili su me da ćemo se pretvoriti u selo ako to napravimo, kazao je.
Paradoks je da su nove izmjene rađene bez usklađivanja s nedavno usvojenim županijskim planom, s objašnjenjem kako je odluka donesena prije usvajanja županijskog dokumenta, kao i da bi se u tom slučaju ionako moralo raditi na grafici. U dugotrajnom postupku izmjena očito nas čeka još izmjena i usklađivanja, a jesu li nove izmjene u tekstualnom dijelu doprinijele poboljšanju stanja u prostoru, ocijenite sami.
Ivona Ćirak /foto Ozren Franić
